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惠州商品房买卖纠纷案近两年均超650宗,主要涉

发布时间:201814 点击量:

  2016年、2017年连续两年惠州市中级人民法院受理涉商品房预售、买卖的案件都超过了650宗,这一数量占到全年所收民事二审案件数的近15%.惠州中院党组书记、院长胡鹰表示,目前涉商品房预售、买卖的矛盾纠纷较为突出。近日,惠州中院特意邀请了涉及房地产的相关职能部门以及行业协会、律师协会,以及部分房地产开发企业的代表共同举行房地产审判工作座谈会。

  主要涉及认购合同房屋质量

  3月9日,一场包括了惠州市住建局、国土局、房产局、不动产登记局和房地产行业协会、律师协会,以及部分房地产开发企业的代表参加的座谈会在惠州市中级人民法院举行。

  惠州市中级人民法院党组成员、副院长王磊介绍,2017年,惠州中院受理涉商品房预售、买卖的案件共660件,占全年所收民事二审案件数的14%;2016年,此类案件的收案数为651件,占全年所收民事二审案件数的15%.涉商品房预售、买卖的矛盾纠纷较为突出。

  与一手房相关的纠纷,主要是认购合同、房屋交付、逾期办证及房屋质量几个方面,其中又以房屋交付和逾期办证纠纷最为突出。其他纠纷往往只涉及个别业主、个别房屋,而房屋交付和办证纠纷一旦发生就涉及到整个楼盘的同一批数以百计乃至上千的业主,形成系列案件甚至群体事件。

  省高院下发相关指引

  2017年9月12日,广东省高级人民法院下发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,对惠州市影响比较大。该指引第三十条对商品房的交付条件,明确规定为“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”。

  王磊介绍,在惠州地区的司法实践中,以前对商品房房屋交付纠纷中掌握的“交付条件”是“5+ 2”(建设、施工单位、勘察、设计、监理这五方加上水电、消防)验收合格,即视为符合交付条件。现在出现的问题是,已经按照老的“5+2”标准一审审结但进入二审后正在审理的案件,以及在2017年9月12日之前所签署的房屋买卖合同而引发的新的关于房屋交付纠纷的案件,如何适用法律的问题需要共同研讨。

  会上,与会人员主要围绕对交付标准、产权证办理及违约责任相关规定的理解,新的裁判指引出台后的应对,以及对法院涉商品房买卖合同审判工作的意见、建议等问题展开了激烈讨论,为规范全市房地产交易行为和从源头上减少涉商品房买卖合同纠纷建言献策。

  焦点

  A

  交楼标准必须是竣工验收合格并备案

  按现行标准,逾期交楼纠纷会增多

  作为资深法律从业者,惠州市律师协会副会长徐焕茹表示,指引三十条所设定的房屋交付标准,是一个长期争论的问题。有些开发企业会通过与买受人签订补充合同的形式规避法律和行政法规的规定,约定水电门窗具备就符合条件,惠州之前存在这些问题。他表示赞成按照省高院指引三十条执行。

  针对第三十条对商品房的交付条件,明确规定为“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”,来自惠州市住房和城乡规划建设局的李建军科长介绍,按照规定,竣工验收是一个程序,竣工验收备案又是另一个程序。

  作为主管部门业务负责人,李建军表示,现在是建设单位验收,行政机关负责对验收行为进行监督。分别通过不同渠道反馈到备案机关,备案机关就要核对验收主体与验收是否一致,不一致就不备案,重新组织验收。从竣工验收到验收备案之间还有比较长的一个时间流程。“如果按照原来竣工验收合格就可以交付给购房者,那么交楼的纠纷就会少。按照现在的规定,不仅要竣工验收还要办理竣工备案之后才能交付,好处是业主后期办理房产证风险减小,但是在房屋交付环节涉及逾期交楼的纠纷就会增多。”李建军解释说。

  备案是加多交楼条件限制

  惠州市房管局法律顾问李乾律师表示,该指引的好处是全省统一了标准,缺陷是施行之后纠纷不一定会减少,只是发生纠纷的时间点不同。

  李乾认为,产品交付应该是验收合格就是可以交付。备案从某种意义上来说不是行政机关对商品的监管,没有强制力,但是把备案作为条件,就是加多了条件限制。“如果验收合格没问题,在预置时间可以备案,就不会产生纠纷。但是如果在验收合格与备案这两个时间点上,因某些其他问题验收虽然通过了,但是没能备案,那么这时候就还是会有纠纷,开发商会认为自己的房子已经达到使用标准,但业主依然会认为没有达到交楼标准。”

  B

  办证违约怎么办?

  诉讼请求建议增加判令办理产权登记时限

  指引中第三十四条第二款规定:买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。

  对此,惠州市律师协会副会长徐焕茹认为,按照该规定,买卖双方由于无法登记办证产生纠纷,法院目前只能让当事人主张解除合同、赔偿购房者损失。“我认为除了解除合同,买受人还可以实名请求判令出卖人在多长时间内办理产权登记。因为购房者诉讼的要求并不是要解除合同,而是要办理房屋产权登记。”

  该条款将严重影响二手房买家

  惠州市律协房地产与建设工程法律专业委员会委员张敬伟律师也认为,如果没有初始登记就可以解除合同,那么将严重影响买家,特别是二手房交易的买家。“二手房买卖中如果还没有办理过户登记,结果房价大幅上涨卖方反悔不配合办证,此时若是只能解除合同,赔偿损失,那么对于买家来说不公平。所以可以在诉讼请求中,可以增加办理产权登记。”

  「记者」李鹏

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